Ha hitelt veszel fel vagy kölcsönt adsz, a zálogjog az egyik legfontosabb biztosíték, amely védi a hitelező érdekeit. A Polgári Törvénykönyv, rövidítve Ptk., részletesen szabályozza a zálogjog típusait és működését, amely komplex jogi intézmény. Ebben az útmutatóban bemutatjuk, mi a zálogjog, milyen típusai vannak, és hogyan működik a gyakorlatban.

Mi a zálogjog?

A zálogjog korlátolt dologi jog, ami azt jelenti, hogy nem teljes tulajdonjog, csak egy részjogosultság, amelynek célja egy követelés biztosítása, vagyis ha az adós nem fizet, a hitelező a zálogból kielégítheti a követelését. A zálogjog jellemzői közé tartozik a biztosítéki jelleg, amely azt jelenti, hogy egy követelést, mint kölcsön vagy hitel visszafizetését biztosít. Járulékos jog, vagyis a követeléshez kapcsolódik, és ha a követelés megszűnik, a zálogjog is megszűnik. Dologi jog, ami azt jelenti, hogy a zálogtárgyhoz tapad, nem a személyhez, tehát ha a zálogtárgy gazdát cserél, a zálogjog vele megy. Végül kielégítési jog, amely azt jelenti, hogy a hitelező a zálogból kielégítést kereshet, ha az adós nem fizet, tehát el lehet adni a zálogtárgyat.

A zálogjog típusai

A Ptk. többféle zálogjogot ismer, amelyek eltérő módon működnek és különböző helyzetekben alkalmazhatók.

1. Kézizálogjog

A legősibb zálogjogi forma, amelynél a zálogtárgyat átadják a hitelezőnek fizikai birtoklásra. A jellemzői közé tartozik, hogy ingó dolgokra alkalmazható, mint ékszerek, műtárgyak vagy értékes tárgyak. A zálogtárgy a hitelező birtokába kerül, vagyis ténylegesen a hitelező tartja őrizetben. A hitelező nem használhatja a dolgot, csak őrzi, tehát nem élhet vele vagy nem adhatja bérbe. Tipikus példa a zálogház, ahol ékszert vagy értéket adnak zálogba pénzért. A létrejötte két lépésben történik: először zálogszerződés megkötése, amely rögzíti a feltételeket, majd a zálogtárgy átadása, vagyis birtokbaadás, amely létrehozza a zálogjogot.

2. Jelzálogjog

A jelzálogjog esetén a zálogtárgy a tulajdonos birtokában marad, tehát továbbra is használhatod a dolgot, de a jogot nyilvántartásba jegyzik, amely hivatalos nyilvántartásban rögzíti. A jellemzői közé tartozik, hogy a tulajdonos tovább használhatja a dolgot, vagyis nem kell átadni a hitelezőnek. Nyilvántartásba kell jegyezni a zálogjogot, amely közhiteles nyilvántartás tanúsítja, tehát mindenki láthatja, hogy teher van a dolgon.

Ingatlan jelzálogjog

Ingatlant kizárólag jelzálogjog útján lehet elzálogosítani, tehát kézizálogjog nem lehetséges, mert ingatlant nem lehet átadni fizikailag. Az ingatlan-nyilvántartásba kell bejegyezni a zálogjogot, amely a földhivatalnál történik. A bejegyzéssel jön létre a zálogjog, tehát a szerződés önmagában nem elegendő. Tipikus példa a lakáshitel fedezete, amikor a bank zálogot jegyeztet be a lakásra vagy házra.

Ingó jelzálogjog

Ingó dolgokra is alapítható jelzálogjog, ha nem akarjuk átadni a dolgot a hitelezőnek. A hitelbiztosítéki nyilvántartásba kell bejegyezni, amely központi nyilvántartás az ingó zálogjogokról. Speciális nyilvántartásba jegyzett ingók, mint gépjármű, esetén az adott nyilvántartásba kell bejegyezni, tehát autónál a gépjármű-nyilvántartásba. Tipikus példák az autó, gépek és berendezések elzálogosítása, amikor a tulajdonos továbbra is használhatja őket, de biztosítékul szolgálnak.

3. Vagyont terhelő zálogjog

A vagyon egészét vagy meghatározott részét terhelő zálogjog, amely rugalmas biztosítékot jelent vállalkozások számára. Körülírással meghatározott vagyon terhelhető, például az áruraktár teljes készlete. Nem terjedhet ki ingatlanra és külön lajstromban szereplő ingókra, mint gépjárművek, mert azokra külön zálogjogot kell alapítani. Tipikus példák a készlet, vagyis az árukészlet, és a követelésállomány, amely a cég vevőivel szembeni követelései.

4. Önálló zálogjog

Speciális jelzálogjog, amely a követeléstől részben független, ami azt jelenti, hogy rugalmasabb kezelést tesz lehetővé. Egy meghatározott összeg erejéig terheli az ingatlant, például százmillió forintig, függetlenül attól, hogy aktuálisan mennyi a tartozás. Átruházható a követeléstől függetlenül is, ami azt jelenti, hogy a zálogjog eladható anélkül, hogy a követelést átruháznák. Banki finanszírozásban gyakori, mert rugalmas refinanszírozást tesz lehetővé.

5. Óvadék

Speciális zálogfajta pénzen, értékpapíron vagy bankszámlán, amely gyors és egyszerű biztosíték. A zálogtárgy átadásával jön létre, vagyis a pénzt vagy értékpapírt átadják a hitelezőnek. Gyors kielégítést tesz lehetővé, mert a pénz vagy értékpapír könnyen pénzzé tehető. Tipikus példák a bérleti óvadék, amely a bérlő által fizetett kaució, és a tőzsdei óvadék, amely értékpapír-kereskedésben használatos biztosíték.

A zálogjog létrejötte

A zálogjog alapításához két elem szükséges, amelyek együttesen hozzák létre a zálogjogot.

1. Zálogszerződés

A felek megállapodása, amely írásban történik, és tartalmazza a biztosított követelést, vagyis hogy milyen tartozást biztosít a zálog. Tartalmazza a zálogtárgy megjelölését, amely pontosan leírja, mi a zálogtárgy. Végül tartalmazza a zálogjogosult és zálogkötelezett adatait, tehát ki a hitelező és ki az adós.

2. További aktus (típustól függően)

A zálogszerződés mellett további aktus szükséges a zálogjog létrejöttéhez, amely típustól függ. Kézizálogjog esetén a zálogtárgy átadása szükséges, vagyis fizikailag át kell adni a dolgot a hitelezőnek. Ingatlan jelzálogjog esetén ingatlan-nyilvántartási bejegyzés kell, amely a földhivatalnál történik. Ingó jelzálogjog esetén hitelbiztosítéki nyilvántartási bejegyzés szükséges, amely a közjegyzői kamaránál történik.

A zálogjogi nyilvántartások

A zálogjogokat különböző nyilvántartásokban rögzítik, hogy mindenki számára láthatók legyenek.

Ingatlan-nyilvántartás (Földhivatal)

Az ingatlan jelzálogjogok nyilvántartása történik itt, amely minden ingatlanhoz kapcsolódó zálogjogot tartalmaz. Reálfólium rendszerben vezetik, ami azt jelenti, hogy az ingatlan szerint vezetik a nyilvántartást, nem a személy szerint. A nyilvántartás közhiteles, ami azt jelenti, hogy mindenki bízhat benne, és a benne lévő adatok védelemben részesülnek.

Hitelbiztosítéki nyilvántartás

Az ingó jelzálogjogok nyilvántartása történik itt, amely minden ingó zálogjogot tartalmaz. Perszonálfólium rendszerben vezetik, ami azt jelenti, hogy a zálogadós szerint vezetik, nem a dolog szerint. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara vezeti, amely hivatalos szerv. Online elérhető a hbny.mokk.hu címen, így bárki megnézheti, van-e zálogjog egy személyen.

Speciális nyilvántartások

Bizonyos dolgokra külön nyilvántartások léteznek. A gépjármű-nyilvántartás a járművekre vonatkozik, ahol a forgalmi engedélyben is feltüntetik a zálogjogot. A hajólajstrom a hajókra vonatkozik, amely speciális lajstrom. A repülőgéplajstrom a légijárművekre vonatkozik, amely szintén speciális. Végül a cégnyilvántartás az üzletrészekre vonatkozik, amikor cégrészt zálogosítanak el.

A zálogjog érvényesítése

Ha az adós nem fizet, a zálogjogosult érvényesítheti a jogát, vagyis pénzzé teheti a zálogtárgyat.

1. Bírósági végrehajtás

A hitelező pert indít a követelés behajtására, majd végrehajtást kér a bíróságtól. A zálogtárgyat árverésen értékesítik, amely nyilvános árverés a végrehajtónál. A befolyt összegből kielégítik a követelést, vagyis a vételárból kifizetik a hitelező követelését, és ha marad, visszaadják az adósnak.

2. Bírósági végrehajtáson kívüli értékesítés

Meghatározott feltételek esetén bíróság nélkül is értékesíthető a zálogtárgy. Tőzsdei vagy piaci áron értékesíthető ingó esetén, mint értékpapír vagy áru, közvetlenül eladható. A felek megállapodása alapján is lehetséges, ha a zálogszerződésben kikötötték ezt a lehetőséget.

A zálogjogosult elsőbbsége

A zálogjog fontos jellemzője az elsőbbségi jog, amely előnyt jelent más hitelezőkkel szemben. A zálogjogosult a többi hitelező előtt kap kielégítést, vagyis ha az adós csődbe megy, a zálogjogosult először kapja meg a pénzét. Több zálogjog esetén a bejegyzés sorrendje dönt, tehát aki előbb jegyezte be a zálogjogát, előbb kapja meg a pénzét. Az elsőbbség szempontjából a bejegyzés időpontja számít, nem a szerződéskötés időpontja, tehát fontos minél hamarabb bejegyezni.

Tipikus felhasználási esetek

A zálogjogot sokféle helyzetben használják a mindennapi életben és az üzleti gyakorlatban.

Lakáshitel

A bank jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, amely biztosítja a hitel visszafizetését. Ha nem fizetsz, a bank árverésre viheti az ingatlant, vagyis eladhatja a lakást vagy házat, és a vételárból megkapja a követelését.

Autóhitel

A finanszírozó jelzálogjogot jegyeztet a járműre, amely megjelenik a gépjármű-nyilvántartásban. A forgalmi engedélyben feltüntetik a zálogjogot, tehát mindenki láthatja, hogy az autó zálogban van.

Céges hitel

A cég vagyontárgyaira alapítanak zálogjogot, amely lehet készlet, vagyis az áruraktár tartalma. Gépek és berendezések, amelyeket a cég a működéshez használ. Végül követelések, vagyis a cég vevőivel szembeni követeléseinek állománya.

Magánkölcsön

Biztosítékként bármilyen értékes dolog szolgálhat, mint ékszer, műtárgy vagy értékes eszköz. Zálogszerződéssel formalizálható a megállapodás, amely rögzíti a feltételeket és védi mindkét felet.

A zálogjog megszűnése

A zálogjog megszűnik több esetben is, amikor már nincs szükség a biztosítékra. A biztosított követelés megszűnésével, például ha visszafizetted a hitelt, automatikusan megszűnik a zálogjog is. A zálogtárgy megsemmisülésével, ha például leég a ház vagy összetörik az autó, megszűnik a zálogjog. A zálogjogosult lemondásával, amikor a hitelező önként lemond a zálogjogról, szintén megszűnik. A zálogjog törlésével a nyilvántartásból, amely hivatalos aktus, formálisan megszűnik a zálogjog. Végül kielégítéssel, vagyis ha a követelés megtérült a zálog értékesítéséből, megszűnik a zálogjog.

A törlési engedély

A hitel visszafizetése után a zálogjog törlését kell kérni, amely nem automatikus, tehát neked kell intézkedned. A folyamat három lépésben zajlik. Először a hitelező kiadja a törlési engedélyt, amely hivatalos dokumentum. Másodszor a tulajdonos benyújtja a földhivatalnak vagy más nyilvántartó szervnek a törlési engedélyt. Harmadszor a földhivatal törli a jelzálogjogot a nyilvántartásból, amely után az ingatlan vagy ingó tehermentessé válik. Fontos, hogy a törlés nem automatikus, tehát ha te nem intézkedsz, a zálogjog a nyilvántartásban marad, még akkor is, ha már visszafizetted a hitelt.

A zálogjog és a tulajdonjog

A zálogjog nem jelent tulajdonjogot, ami fontos különbség a két jog között. A zálogtárgy tulajdonosa változatlanul az adós marad, tehát a tulajdonjog nem száll át a hitelezőre. A zálogjogosult csak biztosítékként tartja a jogot, vagyis nem rendelkezhet szabadon a dologgal. Csak nemfizetés esetén érvényesítheti a zálogjogot, vagyis amíg az adós fizet, a hitelező nem tehet semmit a zálogtárggyal.

Gyakorlati tanácsok

Ha zálogjoggal kapcsolatos ügyletbe bocsátkozol, érdemes néhány gyakorlati tanácsot megfogadni. Ellenőrizd a nyilvántartást vásárlás előtt, hogy lásd, van-e teher az ingatlanan vagy ingón, mert így elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket. Kérd a törlést hitel visszafizetése után, mert ha nem törlik a zálogjogot, később problémát okozhat az eladásnál. Őrizd meg a dokumentumokat, mint zálogszerződés és törlési engedély, mert később szükséged lehet rájuk. Ismerd a kockázatokat, mert ha nem fizetsz, elveszítheted a zálogtárgyat, ami lehet a lakásod vagy autód. Végül kérj jogi tanácsot összetett ügyleteknél, mert egy ügyvéd segíthet elkerülni a hibákat.

Mikor érdemes ügyvédhez fordulni?

Zálogjoggal kapcsolatban szakember segíthet több helyzetben is. Zálogszerződés elkészítésénél érdemes ügyvédet bevonni, hogy a szerződés megfelelően védjen. Jelzálogjog bejegyzésénél ügyvéd intézi a földhivatali vagy más nyilvántartási eljárást. Ha vitatod a zálogjog érvényességét, ügyvéd képvisel a perben. Ha a hitelező jogtalanul érvényesíti a zálogjogot, ügyvéd véd az indokolatlan követelésekkel szemben. Végül, ha a törlés körül probléma merül fel, ügyvéd segít kikényszeríteni a törlést. A hitelügyekben jártas ügyvéd segíthet a zálogjogi kérdésekben és a hitelszerződések értelmezésében. Ingatlan jelzálogjog esetén az ingatlan adásvételben tapasztalt szakember a megfelelő választás. Szerződéses kérdésekben a szerződésjogban jártas ügyvéd tud segíteni a zálogszerződés megfogalmazásában.