A határozott időre kötött szerződések – legyen szó bérleti szerződésről, szolgáltatási megállapodásról vagy egyéb kötelmi jogviszonyról – felmondása jelentősen eltér a határozatlan idejű szerződésekétől. Míg egy határozatlan idejű szerződést általában indokolás nélkül felmondhatsz, addig egy határozott idejű megállapodás idő előtti megszüntetésére csak szigorú feltételek mellett van mód. Ebben az útmutatóban a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szabályai alapján mutatjuk be, milyen feltételek mellett szüntethető meg idő előtt egy határozott idejű szerződés, és milyen következményekkel kell számolnod.

A határozott idejű szerződés alapszabálya: A kötelezettség ereje

A magyar polgári jog alapvetően különbséget tesz a határozott és határozatlan idejű szerződések felmondása között. A határozott idejű szerződés főszabály szerint rendes felmondással nem szüntethető meg, a szerződés a határozott idő elteltével szűnik meg automatikusan. Ez a szabály logikus: ha a felek meghatározott időtartamra szerződtek, mindkét félnek számítania kell arra, hogy a szerződés ezen időtartam végéig fennáll, és ezt a kölcsönös bizalmat védeni kell. A cél a kiszámíthatóság és a tervezhetőség biztosítása, hiszen a felek gyakran ehhez igazítják a beruházásaikat vagy üzleti terveiket.

Mikor szüntethető meg mégis idő előtt egy határozott idejű szerződés?

Bár a rendes felmondás főszabály szerint nem lehetséges, több módja is van a határozott idejű szerződés idő előtti megszüntetésének:

  1. Közös megegyezés: Ez a legegyszerűbb mód. A felek bármikor közös megegyezéssel megszüntethetik a szerződést. Ilyenkor szabadon megállapodhattok a feltételekről, a megszűnés időpontjáról, esetleges kártérítésről vagy kompenzációról, és az elszámolási kérdésekről. Fontos, hogy a megállapodást írásban rögzítsétek.
  2. Rendkívüli felmondás (azonnali hatállyal): Akkor lehetséges, ha valamelyik fél súlyos szerződésszegést követ el. Ekkor a sérelmet szenvedett fél jogosult a szerződést azonnali hatállyal felmondani. Ez a szankciós felmondás indoklást igényel, az indoknak súlyos kötelezettségszegésnek kell lennie, és a felmondás azonnali hatállyal szünteti meg a szerződést. Példák súlyos kötelezettségszegésre: a bérbeadó nem biztosítja a bérlemény rendeltetésszerű használatát, a bérlő tartósan nem fizeti a bérleti díjat, a szolgáltató tartósan nem teljesíti a szerződésben vállalt szolgáltatást, vagy a megrendelő súlyosan késik a fizetéssel.
  3. Törvényben meghatározott esetek: A Polgári Törvénykönyv és egyéb jogszabályok kifejezetten lehetővé tehetik a határozott idejű szerződés felmondását bizonyos speciális helyzetekben. Például a fogyasztók távollevők között kötött szerződéstől a termék átvételétől számított 14 napon belül indokolás nélkül elállhatnak.
  4. Szerződéses kikötéssel: A felek a szerződésben kiköthetik a rendes felmondás jogát határozott idejű szerződés esetén is. Ha így állapodtok meg, akkor a szerződésben meghatározott feltételekkel (pl. indokláshoz kötve, vagy felmondási idővel) felmondható lesz a szerződés. Fontos, hogy ezt egyértelműen rögzítsétek.

Határozott idejű bérleti szerződés felmondása – Különös szabályok

A bérleti szerződés a leggyakoribb eset, amikor felmerül a határozott időtartam kérdése. A főszabály szerint a határozott időtartamra kötött bérleti szerződést törvény vagy szerződés eltérő rendelkezése hiányában rendes felmondással megszüntetni nem lehet. A bérleti jogviszony a határozott idő lejártával automatikusan megszűnik, és nem kell külön nyilatkozni róla.

Vannak azonban kivételek, amikor mégis felmondható a bérleti szerződés:

  • Bérlő halála esetén: A bérlő halálával a bérleti jogviszony nem szűnik meg automatikusan, hanem a jogviszony az örökösökre száll. Az örökösök azonban jogosultak a szerződést harminc napon belül felmondani, ha nem kívánják folytatni a bérletet.
  • Tulajdonosváltás esetén: Ha a bérelt ingatlan tulajdonosa megváltozik (pl. eladás miatt), az új tulajdonos bizonyos esetekben felmondhatja a bérleti szerződést, különösen, ha a régi szerződés nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Lakásbérlet esetén azonban a Polgári Törvénykönyv erősebben védi a bérlőt.
  • Bérbeadó rendkívüli felmondása: Ha a bérlő súlyosan megszegi a szerződést (pl. tartós bérletidíj-hátralék), a bérbeadó rendkívüli felmondással élhet.
  • Bérlő rendkívüli felmondása: Ha a bérbeadó nem biztosítja a bérlemény rendeltetésszerű használatát, a bérlő is élhet rendkívüli felmondással.

Kártérítés és jogellenes felmondás

Ha egy határozott idejű szerződést jogellenesen szüntetnek meg idő előtt, az a szerződésszegő fél számára kártérítési kötelezettséget vonhat maga után. Ennek mértéke jellemzően a szerződésből hátralévő időre járó ellenérték, vagy az ebből eredő kár.

Például egy határozott idejű szolgáltatási szerződés jogellenes felmondása esetén a szolgáltató követelheti a hátralévő díjakat, vagy az elmaradt hasznát. Fontos, hogy a kártérítés mellett a foglaló vagy kötbér is érvényesíthető, ha azt kikötötték a szerződésben.

Gyakorlati tanácsok szerződéskötéskor és -felmondáskor

  • Alapos átgondolás: Mielőtt határozott idejű szerződést kötsz, mérlegeld alaposan, hogy valóban szükséged van-e rá, és hogy képes vagy-e az időtartam végéig teljesíteni a vállalásaidat.
  • Részletes szerződés: Gondoskodj arról, hogy a szerződés minél részletesebben rögzítse a felek jogait és kötelezettségeit, a felmondási okokat és feltételeket, valamint a jogkövetkezményeket.
  • Írásbeli forma: Mindig ragaszkodj az írásbeli formához, még akkor is, ha a törvény nem írja elő kötelezően, a későbbi viták elkerülése érdekében.
  • Dokumentálj mindent: Ha felmerül a szerződésszegés gyanúja, vagy felmondásra készülsz, gyűjtsd össze az összes kapcsolódó dokumentumot és levelezést.

Mikor érdemes ügyvédhez fordulni határozott idejű szerződés felmondásakor?

A határozott idejű szerződések felmondása jogilag komplex és nagy kockázatú terület. Egy tapasztalt ügyvéd segítsége elengedhetetlen, ha:

  • Határozott idejű szerződést szeretnél felmondani, és nem vagy biztos az indoklás jogszerűségében, vagy a következményekben.
  • A másik fél felmondja a határozott idejű szerződésedet, és szeretnéd ellenőrizni a felmondás jogszerűségét, valamint érvényesíteni az esetleges kártérítési igényedet.
  • Szerződésszegés miatt rendkívüli felmondáson gondolkodsz, vagy ilyen felmondást kapsz.
  • Közös megegyezéssel szeretnétek megszüntetni a szerződést, és szükségetek van egy jogilag korrekt megállapodás elkészítésére.
  • Jelentős anyagi következményekkel járó szerződésről van szó, ahol a jogi biztonság kiemelten fontos.

Egy szerződésjogban jártas ügyvéd segíthet a helyes jogi lépések megtételében, minimalizálhatja a kockázatokat, és érvényesítheti a jogaidat, akár bíróság előtt is.