Az előszerződés egy gyakran félreértett jogintézmény. Sokan úgy gondolják, hogy kevésbé kötelező, mint egy "rendes" szerződés, pedig ez tévedés. A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) 6:73. §-a szerint az előszerződés is egy érvényes szerződéskötési kötelezettségvállalás, amelyet bírósági úton is ki lehet kényszeríteni. Ebben az útmutatóban bemutatjuk neked, mikor érdemes előszerződést kötnöd, és milyen buktatókra figyelj, hogy elkerüld a későbbi jogvitákat.

Mi az előszerződés és miért kötelező?

Az előszerződés olyan megállapodás, amelyben a felek kölcsönösen kötelezettséget vállalnak arra, hogy egy későbbi időpontban egy másik, végleges szerződést fognak megkötni. Ez nem maga a végleges megállapodás, hanem az arra vonatkozó ígéret. Lényege, hogy:

  • A felek előre rögzítik a végleges szerződés lényeges feltételeit (pl. vételár, tárgy).
  • Meghatározzák a végleges szerződés megkötésének határidejét vagy annak módját.
  • Ez a kötelezettség bírósági úton is kikényszeríthető, azaz ha az egyik fél indokolatlanul visszalép, a bíróság kötelezheti a végleges szerződés megkötésére, vagy kártérítés fizetésére.

Mikor érdemes előszerződést kötni? – Gyakorlati alkalmazások

Az előszerződés akkor hasznos eszköz, ha a végleges szerződés megkötésének feltételei még nem állnak teljesen rendelkezésre, de a felek már biztosítani szeretnék egymás szándékait.

1. Ingatlan adásvételnél

Ez a leggyakoribb alkalmazási terület, különösen, ha:

  • A vevőnek még nincs meg a teljes finanszírozása (pl. banki hitelre vár, CSOK-ügyintézés folyamatban van).
  • Az eladónak még rendeznie kell valamilyen terhet az ingatlanon (pl. jelzálogtörlés, tartozás kifizetése).
  • Az ingatlan állapota miatt további feltételeket kell teljesíteni (pl. engedély beszerzése, energetikai korszerűsítés).
  • Valamelyik félnek időre van szüksége (pl. másik lakás megvásárlása, költözködés megszervezése).

2. Hitelfelvételnél

Egyes bankok az előszerződés alapján is hajlandók hitelígérvényt adni, vagy akár a hitelt is folyósítani, ami felgyorsíthatja az adásvételi folyamatot.

3. Egyéb feltételek hiánya

Ha a szerződés érvényességéhez vagy teljesíthetőségéhez még külső feltételek szükségesek:

  • Hatósági engedély beszerzése (pl. építési engedély).
  • Harmadik fél (pl. közös tulajdonos, bank) hozzájárulása kell.
  • Valamilyen jogi akadály elhárítandó.

4. Foglaló adásakor

A foglaló csak szerződéshez kapcsolódhat. Ha a végleges szerződés megkötése előtt szeretnél foglalót adni, az előszerződés biztosítja a foglaló jogi alapját, megelőzve az esetleges vitákat. Ennek hiányában a kifizetett összeg csak előlegnek minősülne, amely visszajár.

Az előszerződés formai követelményei

A Ptk. alapelve szerint az előszerződésre az annak alapján kötendő szerződésre előírt alaki és tartalmi szabályok az irányadóak. Ez egy kulcsfontosságú szabály!

Írásbeli forma

Ha a végleges szerződéshez a törvény írásbeliséget ír elő, az előszerződést is írásban kell megkötni. Ilyen esetek például:

  • Ingatlan adásvételi előszerződés: Kötelező az írásbeli forma, ráadásul ügyvédi ellenjegyzéssel, vagy közjegyzői okiratba foglalással kell érvényesíteni.
  • Haszonbérleti szerződés vagy bizonyos esetekben bérleti szerződés.

Szóbeli előszerződés

Olyan szerződéseknél, ahol nincs kötelező írásbeli forma (pl. ingóságok adásvétele), az előszerződés szóban is érvényes lehet. Azonban a bizonyítási nehézségek miatt az írásbeli forma mindig ajánlott, hiszen az egyértelműen rögzíti a felek akaratát és a lényeges feltételeket.

Az előszerződés tartalmi követelményei – A részletek ereje

Ahhoz, hogy az előszerződés érvényes legyen, tartalmaznia kell a végleges szerződés lényeges feltételeit. Ez azt jelenti, hogy minden olyan pontot egyértelműen rögzíteni kell, amelyek nélkül a végleges szerződés nem jöhetne létre.

Ingatlan előszerződés esetén

  • Az ingatlan pontos megjelölése: Helyrajzi szám, cím, tulajdoni adatok.
  • A vételár: Pontosan meghatározott összeg, vagy a vételár meghatározásának egyértelmű módja.
  • A felek adatai: Pontos azonosító adatok (név, lakcím, születési adatok, adóazonosító jel).
  • A végleges szerződés megkötésének határideje: Ennek hiányában a bíróság szabhat meg ésszerű határidőt.
  • Feltételek és kötelezettségek: Rögzíteni kell, milyen feltételeknek kell teljesülnie a végleges szerződés megkötéséhez (pl. hitel jóváhagyása, engedélyek beszerzése).

Ha az előszerződés nem tartalmazza ezeket a lényeges elemeket (pl. hiányzik a vételár, vagy az ingatlan azonosítása), nem minősül érvényes előszerződésnek, és könnyen megtámadhatóvá válik.

A foglaló az előszerződésben – A szándék megerősítése

A foglaló a szerződés teljesítésének egyik leghatékonyabb biztosítéka, amely az előszerződésben is kiköthető. A foglaló összege általában a vételár 10%-a. Fontos tudni, hogy:

  • Ha a szerződés a fél hibájából meghiúsul, a foglaló elveszik, vagy kétszeresen kell visszafizetni.
  • Ha a szerződés érdekkörön kívüli okból hiúsul meg, a foglaló visszajár.
  • A foglaló szerepének pontos szabályozása elengedhetetlen az előszerződésben.

Mi történik, ha valamelyik fél visszalép az előszerződéstől?

Mivel az előszerződés kötelező érvényű, az egyik fél indokolatlan visszalépése komoly jogi következményekkel jár. A sértett fél a bíróságtól kérheti a következőket:

  • A végleges szerződés megkötésének kikényszerítését, amennyiben a feltételek fennállnak.
  • Kártérítés megfizetését, ha a visszalépés miatt anyagi kára keletkezett (pl. elmaradt haszon, felmerült költségek).
  • A foglalóval kapcsolatos igények érvényesítését.

Az előszerződés előnyei és hátrányai

Előnyök

  • Jogbiztonság: Rögzíti a felek szándékát és a feltételeket, csökkentve a bizonytalanságot.
  • Időnyerés: Lehetővé teszi a feltételek (pl. hitelfelvétel, engedélyek) teljesítését a végleges szerződéskötés előtt.
  • Kockázatkezelés: A foglaló vagy a kötbér kikötésével biztosítja a teljesítést.

Hátrányok

  • Kötöttség: Az előszerződés is kötelez, nehéz tőle szabadulni indokolatlanul.
  • Komplexitás: Szakszerű elkészítése elengedhetetlen, különben érvénytelen lehet.

Mikor érdemes ügyvédhez fordulni előszerződés kapcsán?

Az előszerződés, bár hasznos eszköz, számos jogi buktatót rejt. Egy tapasztalt ügyvéd bevonása nem kiadás, hanem befektetés a jogi biztonságodba:

  • Szerződéstervezet elkészítése: Az ügyvéd segít egy minden részletre kiterjedő, az érdekeidet védő előszerződés elkészítésében.
  • Kockázatelemzés: Felméri a potenciális jogi és pénzügyi kockázatokat, és javaslatot tesz azok minimalizálására.
  • Tárgyalási támogatás: Képvisel téged a tárgyalásokon, és segít a feltételek kialkudásában.
  • Jogi képviselet vita esetén: Ha vita merül fel, az ügyvéd érvényesíti a jogaidat a bíróság előtt.

Ne feledd, az előszerződés nem egy egyszerű szándéknyilatkozat, hanem egy komoly jogi dokumentum. A professzionális segítség elkerülhetetlen a sikeres és biztonságos ügylethez.